Зобов'язання щодо використання житлових приміщень
Специфіка житлових будинків (приміщень) як об'єктів нерухомого майна укладається у їх цільове призначення. Це знаходить своє відображення і в правовому регулюванні орендних відносин, предметом яких є житло. Згідно зі ст. 7 ЖК жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень, житлових приміщень з фондів житла для тимчасового поселення, гуртожитків та інших спеціалізованих житлових приміщень.
Житлові будинки, квартири, частини житлових будинків і квартир, службові та спеціалізовані житлові будинки і квартири, призначені для проживання певних категорій громадян можуть бути предметом договору оренди тільки в разі, якщо орендарем виступає юридична особа. Для регулювання правовідносин щодо володіння і користування житловими будинками (приміщеннями) між громадянами застосовуються правила про договір найму житлового приміщення. Формулювання ст. 671 ГК РФ виключає можливість укладення договору оренди житлового приміщення між громадянами.
У випадку, коли юридична особа виступає в якості орендаря, володіння та користування житловим будинком (приміщенням) може бути здійснено лише з метою проживання громадян (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Крім того, операції, пов'язані з орендою (майновим наймом), безоплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян, використанням організаціями житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, вчинені після введення в дію частини першої ДК РФ, є нікчемними з підстав, передбачених ст. 168 ГК РФ (п. 38 постанови Пленуму ЗС РФ і Пленуму ВАС РФ від 1.07.1996 р. N 6 / 8 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації").
Порядок і умови оренди житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності, встановлюються законодавством Російської Федерації і її суб'єктів. Наприклад, ст. 12 Закону м. Москви від 11.03.1998 р. N 6 "Основи житлової політики в місті Москві" встановлено, що місто Москва має право надати юридичній особі житлове приміщення у фонді комерційного використання за договором оренди в порядку і на умовах, встановлених законодавством та договором.
За договором оренди житлового приміщення місто Москва або уповноваженою ним особа (орендодавець) надає юридичній особі (орендарю) житлове приміщення без обмеження нормою надання за договірну плату у тимчасове володіння та (або) користування, а орендар зобов'язується використовувати житлове приміщення для проживання громадян, виконувати зобов'язання за договором, своєчасно вносити орендну плату, а також плату за житлові, комунальні та інші послуги. Орендар надає громадянину житлове приміщення за договором піднайму з дотриманням правил, встановлених законодавством.
На підставі ст. 15 ФЗ від 28.08.1995 р. N 154-ФЗ "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" встановлення порядку управління і розпорядження муніципальної власністю знаходиться у винятковому віданні представницьких органів місцевого самоврядування. Так, рішенням Ради депутатів Хімкінского району Московської області від 21.06.2002 р. N 6 / 7 "Про порядок і умови використання та реалізації житлових приміщень, що знаходяться в муніципальній власності Хімкінского району" затверджено Положення про умови оренди житлових приміщень (у тому числі з правом викупу) муніципальної власності Хімкінского району Московської області.
Назване Положення визначає умови надання юридичним особам в оренду (у тому числі з правом викупу) житлових приміщень, що знаходяться в муніципальній власності Хімкінского району Московської області. Предметом договору оренди є ізольоване жиле приміщення, придатне для проживання, упорядковане (за узгодженням сторін), що відповідає санітарним і технічним нормам, а також знаходиться в будинку, що не підлягає включенню до плану капітального ремонту до моменту укладення договору оренди. Житлове приміщення має бути вільна від будь-яких зобов'язань третіх осіб.
Орендарем за договором можуть бути лише юридичні особи та індивідуальні підприємці, зареєстровані в установленому законодавством порядку.
Договір оренди укладається на підставі протоколу про результати конкурсу або розпорядження Глави Хімкінского району на строк не більше 5 років. Проект договору готується комітетом з управління майном. Передача житлового приміщення за договором від імені орендодавця здійснюється Комісією з управління майном за актом прийому-передачі житлового приміщення. Акт прийому-передачі затверджується головою Хімкінского району або уповноваженим ним органом місцевого самоврядування (посадовою особою). Зазначений акт є невід'ємною частиною договору. У випадках, передбачених чинним законодавством, договір підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації в Московської обласної реєстраційній палаті.
Орендна плата встановлюється в сумі, вираженої в гривнях або в еквіваленті іноземної валюти або умовних грошових одиницях. Сума орендної плати, еквівалентна іноземній валюті або умовної грошової одиниці, вноситься в рублях і визначається за офіційним курсом ЦБР відповідної валюти на день оплати. Орендна плата вноситься орендарем на рахунок місцевого бюджету в термін і в розмірі, встановлених договором. Орендна плата, плата за комунальні послуги та експлуатаційні витрати вносяться орендарем незалежно від факту користування житловим приміщенням. Плата за комунальні послуги та експлуатаційні витрати перераховуються в установленому законодавством порядку.
Укладення договору оренди з правом викупу не тягне передачу права власності на житлове приміщення до внесення всієї суми викупу і реєстрації переходу права власності на нього в установленому законом порядку. Викупна вартість житлового приміщення визначається за результатами незалежної оцінки або за результатами конкурсу. Орендар зобов'язаний у встановлені договором терміни вносити платежі в рахунок викупу, а також орендну плату. Викупні платежі вносяться щоквартально, орендна плата - щомісяця.
Термін викупу житлового приміщення не може перевищувати строку закінчення дії договору оренди. Перебіг строку внесення першого платежу в рахунок викупу починається після закінчення 1-го календарного року з моменту укладення договору оренди з правом викупу. Викупна вартість житлового приміщення може бути сплачена як до настання терміну внесення першого платежу в рахунок викупу, так і до закінчення терміну дії договору оренди з правом викупу. У разі дострокового внесення орендарем всієї викупної вартості житлового приміщення і відсутності зобов'язань в орендаря перед орендодавцем, оформлення права власності на житлове приміщення до закінчення терміну дії договору оренди з правом викупу здійснюється за згодою сторін і оформляється додатковою угодою, що є невід'ємною частиною договору оренди з правом викупу . Перехід права власності на житлове приміщення, надане за договором оренди з правом викупу, оформляється на підставі додаткової угоди сторін і акту передачі і підлягає державній реєстрації відповідно до чинного законодавства.
Договір оренди будівлі або споруди - цивільно-правовий договір, згідно з яким одна сторона (орендодавець) зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування другій стороні (орендарю) будівлю або споруду.
Правове регулювання оренди будівель і споруд здійснюється в першу чергу на підставі спеціальних норм § 4 гл. 34 ЦК РФ, а в разі їх відсутності - на підставі загальних положень про оренду, закріплених у § 1 гл. 34 ЦК РФ. Особливості передачі в оренду будівель або споруд, що знаходяться в державній і муніципальної власності, регулюються, як правило, актами Президента РФ, Уряду РФ і Мінмайна РФ.
Встановлення відмінностей між поняттями "будівля" і "споруда" і їх ознак, на наш погляд, не має істотного правового та практичного значення, хоча в юридичній літературі цій проблемі приділяється значна увага. Разом з тим необхідно відрізняти будівлі та споруди від інших будівель, що не відносяться до об'єктів нерухомості. Нагадаємо, що відповідно до п. 1 ст. 130 ЦК РФ нерухомими визнаються об'єкти, міцно пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Виходячи з названого ознаки зі складу нерухомого майна виключаються тимчасові переносні будови збірно-розбірного типу (намети, кіоски, павільйони тощо).
Об'єкти нерухомого майна нежитлового призначення (нежитлові приміщення) можна класифікувати в залежності від цільового призначення та виду діяльності орендаря наступним чином:
1) торговельні - продовольчі і промтоварні магазини, універмаги та інші підприємства оптової та роздрібної торгівлі; магазини, що реалізують предмети культури, мистецтва, національних промислів, книжкову продукцію;
2) виробничі - цехи, майстерні, техлабораторіі та інші майнові комплекси, призначені для здійснення певних технологічних процесів; трансформаторні, вентиляційні та холодильні камери; калориферні, котельні, водомірні вузли, приміщення насосних станцій і станцій подкачек; спеціалізовані овочесховища; автоматичні телефонні станції; інформаційно -обчислювальні центри, підприємства автосервісу;
3) складські - склади різних призначень (крім спеціалізованих овочесховищ) для тривалого зберігання матеріалів, продуктів, деталей, напівфабрикатів, готових виробів та інших матеріальних цінностей; пункти прийому склотари;
4) комунально-побутові - будинки побуту і комбінати побутового обслуговування; ательє і майстерні, які обслуговують населення шляхом надання послуг та виконання робіт з ремонту та виготовлення одягу, головних уборів, взуття, побутових приладів, годин, фотоапаратури тощо; перукарні, лазні, приймальні пункти пралень, хімчисток, фотоательє, ательє прокату, з прибирання квартир; машинописних і палітурних робіт, з прийому вторинної сировини; готелі, довідкові бюро, підприємства ритуальних послуг, диспетчерські пункти;
5) об'єкти громадського харчування - майнові комплекси, що забезпечують виробництво і реалізацію продукції громадського харчування;
6) офіси - служби неторгового і непромислового характеру, що використовуються юридичними особами, індивідуальними підприємцями; авіакаси;
7) медичні - лікарні, поліклініки, амбулаторії, диспансери, лікарські консультації, пункти охорони здоров'я, санітарно-епідеміологічні станції, медлабораторій, лікувально-трудові майстерні, медичні кабінети, центри соціальної адаптації, станції швидкої допомоги, судмедекспертиза;
8) освітні - навчальні заклади, лекторії, інтернати, дитячі сади і ясла, коледжі, гімназії, що діють на підставі Закону України "Про освіту", музеї, бібліотеки, методичні центри, гуртки та курси різного призначення;
9) аптеки - аптеки готових лікарських форм, аптеки, які обслуговують медичні заклади та виготовляють медичні препарати;
10) майнові комплекси для приватної медичної практики - відповідні кабінети, поліклініки;
11) театрально-видовищні - клуби, театри, кінотеатри;
12) спортивні - спортивні комплекси та зали;
13) творчі - майстерні та студії художників, скульпторів, архітекторів, модельєрів, дизайнерів; виставкові зали;
14) майнові комплекси, що забезпечують діяльність фінансових організацій та їх підрозділів - банків, пунктів обміну валюти, фінансових компаній, професійних учасників ринку цінних паперів, ломбардів;
15) розважальні заклади - казино, нічні клуби, гральні зали;
16) розважальні центри - зали ігрових автоматів, дискотеки, комп'ютерні зали; відеосалони;
17) гаражі - гаражі чи бокси юридичних осіб;
18) архіви - архіви державних і муніципальних унітарних підприємств;
19) агентства - охоронно-розшукові, рекламні тощо;
20) відділення зв'язку - міські відділення поштового зв'язку;
21) підприємства та установи телефонного та телеграфного мережі - вузли телефонного зв'язку та телеграфи;
22) проектні, конструкторські організації - підприємства, інститути, що займаються проектної та конструкторської діяльністю.
Названа класифікація має значення при визначенні підвищувальних коефіцієнтів для розрахунку величини орендної плати.
Договір укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, що підписується сторонами.
За загальним правилом, установленим п. 2 ст. 609 ЦК РФ, договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації. Виняток з цього правила встановлено п. 2 ст. 651 ЦК РФ для договору оренди будівлі або споруди, укладеного на термін менше одного року. Такий договір не підлягає державній реєстрації. Відзначимо, що це правило не поширюється на вимогу закону (п. 1 ст. 651 ЦК РФ) про дотримання письмової форми договору оренди будівлі або споруди. Договір оренди названих об'єктів нерухомого майна повинен бути укладений у письмовій формі незалежно від його терміну. Недотримання вказаної вимоги тягне недійсність договору.
Обов'язкового додання договором оренди будівлі або споруди нотаріальної форми закон (ст. 651 ЦК РФ) не вимагає. Разом з тим, сторони мають право за взаємною згодою засвідчити договір у нотаріуса.
Державна реєстрація здійснюється відповідними установами юстиції в порядку, передбаченому ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Слід мати на увазі, що відповідно до названим законом державної реєстрації підлягає сама угода з нерухомістю - договір оренди, а не право оренди (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ЦК РФ) . Крім того, у разі укладення договору оренди приміщення або частини приміщення, договір реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення або його частини (п. 3 ст. 26 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним").
До договору оренди будівлі, споруди (приміщення в них або частини приміщень), що представляється на державну реєстрацію, додаються поверхові плани будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Такі плани виготовляються організаціями технічного обліку (БТІ).
Передання будівлі або споруди у тимчасове володіння і користування або користування орендаря здійснюється на підставі передавального акту (акту прийому-передачі, здачі-приймання тощо), що підписується сторонами. Передавальний акт повинен містити дані про сторони договору, предмет, технічному та санітарному стані предмета договору. З моменту підписання документа про передачу зобов'язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним (п. 1 ст. 655 ЦК РФ). Ухилення однієї із сторін від підписання передавального акту розглядається як відмова відповідно орендодавця від обов'язку передати майно, а орендаря прийняти його.
Перш за все необхідно зазначити, що оренда будівлі або споруди, розташованої на земельній ділянці, що не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки. Отримання згоди власника є обов'язковим лише у випадках: а) передбачених законом або договором з власником ділянки; б) коли в результаті здачі в оренду будівлі або споруди умови користування земельною ділянкою суттєво змінюються.
Умови користування земельною ділянкою, на якій розташоване орендоване будівлю (споруду) повинні бути узгоджені сторонами і відображені в договорі оренди. Залежно від виду права орендодавця на земельну ділянку умови його використання можуть бути викладені таким чином:
- У разі, якщо орендодавець є власником земельної ділянки, орендарю може бути надано право оренди або право безоплатного термінового користування частиною земельної ділянки, необхідної для використання будівлі (споруди) відповідно до його призначення та умов договору;
- У разі, якщо в договорі оренди будівлі (споруди) умови користування не визначені, то, за загальним правилом (п. 1 ст. 652 ЦК РФ), до орендаря автоматично переходить на строк оренди право користування частиною земельної ділянки, необхідної для функціонального використання будівлі або споруди.
Зміна власника будівлі, споруди не є підставою для розірвання договору оренди. У цьому випадку початковий орендодавець замінюється новим (власником будівлі або споруди). При цьому за орендарем зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання на умовах, що діяли до переходу права власності на будівлю, споруду, земельну ділянку (п. 1 ст. 617, ст. 653 ЦК РФ) .
Щодо форми орендної плати за користування будівлею або спорудою ГК РФ спеціальних правил не містить, тому в даному випадку сторонам слід керуватися загальними положеннями про оренду. Сторони договору оренди має право встановити найбільш зручну для них форму орендної плати (грошову, натуральну) або скористатися варіантами, запропонованими в п. 2 ст. 614 ЦК РФ.
Доцільно мати на увазі, що перелік форм орендних платежів, встановлений в п. 2 ст. 614 ЦК РФ, не є вичерпним. Тому сторони можуть передбачити в договорі оренди будівлі або споруди також інші форми платежів або поєднання кількох форм. При цьому покладання на орендаря витрат з оплати комунальних послуг не може розглядатися як форма орендної плати, оскільки в даному випадку орендодавець фактично не отримує зустрічного надання за передане в оренду будівлю або споруду.
Істотною умовою договору оренди будівлі або споруди є умова про розмір орендної плати, при відсутності якого договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним (п. 1 ст. 654 ЦК РФ). Правила визначення ціни, встановлені п. 3 ст. 424 ГК РФ для випадків, коли договором оренди не визначено розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати, не застосовуються.
Ставки орендної плати за оренду державного (Російської Федерації або її суб'єктів) і муніципального майна встановлюються на одиницю площі будівлі або споруди нормативними правовими актами органів, які здійснюють правомочності власників відповідних об'єктів. В якості вихідної величини при розрахунку розміру орендної плати нерухомого майна зазвичай використовується базова вартість оренди одного квадратного метра загальної площі нежитлових приміщень, будівель, споруд на місяць.
Так, постановою Ради народних депутатів м. Майкопа від 21.03.2002 р. N 312 базова ставка орендної плати затверджена в розмірі 0,3 мінімального розміру оплати праці (з розрахунку МРОТ = 100 руб.) за 1 кв. м площі в місяць без урахування ПДВ - 30,0 руб. При цьому розмір орендної плати (без ПДВ) за оренду одного квадратного метра основної площі нежитлових приміщень, будівель, споруд не може бути нижче: 15 руб. для наземних споруд; 10,0 руб. для підземної частини. Ставка орендної плати за 1 кв. м допоміжної площі (коридори, санвузли та сходові марші), відповідно до зазначеної постанови, становить 50% від ставки основної площі, розрахованої по об'єктах. Встановлювана договором орендна плата за користування нежитловими приміщеннями, будівлями, спорудами не включає плату за користування земельними ділянками, на яких вони розташовані, оплату комунальних послуг та експлуатаційні витрати. Оплата за комунальні послуги проводиться за окремими договорами.
За загальним правилом, укладення договорів оренди об "єктів нерухомого майна, що знаходиться у федеральній власності, здійснюється, як правило, на конкурсній основі у порядку, встановленому Мингосимущества РФ (п. 3 постанови Уряду РФ від 30.06.1998 р. N 685 "Про заходи щодо забезпечення надходження до федерального бюджету доходів від використання федерального майна").
При передачі нерухомого майна в оренду за результатами конкурсу (укладення договору на торгах) порядок оформлення орендних відносин регулюється Положенням про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності, затвердженим розпорядженням Мингосимущества РФ від 28 липня 1998 р . N 774-р.
Передача в оренду об'єктів нерухомого майна, що перебувають у федеральній власності, на безконкурсній основі здійснюється у випадках:
- Передачі в оренду відповідно до рішень Президента РФ;
- Надання приміщення замість вилучається для державних потреб, а також у зв'язку з реконструкцією або знесенням будівель або споруд;
- Укладення договору оренди на підставі вступив в законну силу рішення суду;
- Коли федеральними законами або виданими до прийняття названої постанови іншими нормативними правовими актами встановлено особливий порядок розпорядження об'єктами нерухомого майна.
Положення про порядок оформлення закріплення адміністративних будівель, споруд і нежилих приміщень, що перебувають у федеральній власності, передачі їх в оренду і безплатне користування затверджено розпорядженням Мингосимущества РФ від 23.03.1998 р. N 252-р. Згідно з названим Положенням підставою для розгляду питання про передачу в оренду об'єкта нерухомого майна є: а) доручення (рішення) Президента РФ і Уряду РФ, б) звернення юридичної особи, що містить дані, що дозволяють безумовно встановити майно, яке підлягає передачі в оренду, в тому числі його місце знаходження та права заявника на цей об'єкт нерухомого майна з обов'язковим додатком проекту договору.
Рішення про передачу в оренду об'єкта нерухомого майна оформляється Мінгосімущество РФ або за окремим дорученням - його територіальними органами шляхом узгодження умов договору оренди Мінгосімущество РФ або його територіальним органом, що засвідчується підписом відповідної посадової особи та печаткою цього органу; підписання договору про передачу об'єкта нерухомого майна.
Фактична передача нерухомого майна в оренду здійснюється після укладення договору оренди та здійснення його державної реєстрації відповідно до законодавства. При цьому між сторонами оформляється акт прийому-передачі або інший передбачений договором документ, що підтверджує передачу майна.
За орендоване нерухоме майно орендар сплачує орендну плату в розмірі, строки та порядку, встановленому договором оренди. Орендна плата розраховується відповідно до введеного розпорядженням Мингосимущества РФ від 30.04.1998 р. N 396-р Порядком визначення величини орендної плати за користування перебувають у федеральній власності будинками, будівлями спорудами та окремими приміщеннями.
Основу правового регулювання відносин у сфері організації і проведення торгів на право укладення договору оренди будівель, споруд, будівель і нежилих приміщень, що перебувають у федеральній власності, становлять норми ст. 447-449 ГК РФ і Положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності, затверджене розпорядженням Мингосимущества РФ від 28.07.1998 р. N 774-р.
Назване Положення визначає порядок проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості (будівель, споруд, будівель і нежилих приміщень), що перебувають у федеральній власності, а також права та обов'язки осіб, які беруть участь в організації та проведенні торгів.
Після визначення переможця торгів особа, яке виграло торги, і організатор торгів на підставі висновку конкурсної комісії підписують протокол про результати торгів. У протоколі повинні міститися: відомості про об'єкт і предмет торгів; відомості про переможця торгів; обов'язки сторін щодо укладення договору оренди; обов'язок переможця торгів з державної реєстрації права оренди. Протокол оформляється в день проведення торгів у двох примірниках і має силу договору. Договір оренди підписується сторонами не пізніше двадцяти днів або іншого вказаного у повідомленні строку після оформлення протоколу про результати торгів. Сума внесеного завдатку зараховується в рахунок орендної плати за укладеним договором оренди.
Переможець торгів при ухиленні від підписання протоколу про результати торгів втрачає внесений завдаток. Якщо переможець торгів ухилився від підписання протоколу про результати торгів або договору оренди, то конкурсна комісія має право визначити переможця з-поміж решти учасників торгів (якщо число учасників, що залишилися не менше 2-х), або прийняти рішення про проведення нових торгів.
У разі ухилення однієї із сторін від укладення договору інша сторона має право звернутися до суду з вимогами про спонукання укласти договір, а також про відшкодування збитків, заподіяних ухиленням від його укладення. Організатор торгів, який ухилявся від підписання протоколу про результати торгів, зобов'язаний повернути переможцю завдаток у подвійному розмірі, а також відшкодувати збитки, завдані участю у торгах, у частині, що перевищує суму завдатку.
Особливості оренди нежитлових приміщень, що знаходяться в муніципальній власності
Відповідно до ст. 6 ФЗ від 28.08.1995 р. "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" у веденні муніципальних утворень знаходяться питання місцевого значення, до яких, зокрема, відносяться володіння, користування і розпорядження муніципальної власністю. У винятковому віданні представницьких органів місцевого самоврядування перебуває встановлення порядку управління і розпорядження муніципальної власністю (ст. 15).
Встановлення зазначеного порядку здійснюється за допомогою видання уповноваженими муніципальними органами правових актів у межах їх компетенції. Так, рішенням Ради депутатів міста Серпухова Московської області затверджено Положення про порядок здачі в оренду нерухомого майна, що знаходиться в муніципальній власності м. Серпухова. Згідно з названим рішенням надання в оренду нерухомого майна здійснюється на конкурсній основі шляхом проведення торгів відповідно до Положення про продаж права оренди муніципальних нежитлових приміщень у м. Серпухові, що затверджується Радою депутатів м. Серпухова. Державним і муніципальним підприємствам і установам, органам державної влади та органам місцевого самоврядування майно передається в оренду без проведення торгів. Термін оренди майна встановлюється комітетом з управління майном м. Серпухова від 1 року до 5 років. На більш тривалий термін договір оренди укладається на підставі постанови голови міста.
Орендодавцем майна від імені муніципального освіти місто Серпухов виступає комітет з управління майном м. Серпухова. В окремих випадках на підставі постанови голови міста муніципальним підприємствам може бути надано право здачі в оренду нежитлових приміщень, що знаходяться в їх господарському віданні.
Орендарями майна можуть бути громадяни Російської Федерації, зареєстровані в установленому законом порядку як індивідуальних підприємців, і юридичні особи будь-якої організаційно-правової форми, а також іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи, зареєстровані відповідно до законодавства.
Порядок, умови, строки внесення орендних платежів, а також штрафні санкції за їх несвоєчасне внесення встановлюються договором. При цьому розмір орендної плати розраховується на підставі Порядку визначення орендної плати за нежитлові приміщення, будівлі, споруди, що затверджується постановою голови міста. Розмір базової ставки орендної плати, коефіцієнти, які застосовуються при розрахунку орендної плати, переглядаються не частіше одного разу на рік: при зміні мінімального розміру оплати праці, інфляції, а також при зміні базової ставки орендної плати по Московській області. Розмір базових ставок орендної плати встановлюється постановою голови міста.
Висновок
Спрямованість зобов'язання на передачу майна у тимчасове користування служить основою для формування правових норм. Даючи загальну характеристику нормотворча значенням ознаки спрямованості, необхідно насамперед звернути увагу на два моменти.
По-перше, дана спрямованість є системним ознакою для формування правової бази, відмінної від правового регулювання відносин, що мають іншу мету (передача майна у власність, виконання роботи та надання послуги, передача майна у власність з умовою повернення такої ж кількості майна того ж роду і якості і т.д.). Нормотворча значення спрямованості зобов'язання на передачу майна у тимчасове користування особливо чітко проявляється при порівнянні даної групи договорів із зобов'язаннями, спрямованими на передачу майна у власність, тобто з тими договорами, які також засновані на передачі майна. Справа в тому, що спрямованість зобов'язання як нормотворча фактор характеризується не просто фактичними діями боржника, а фактичними діями, що мають закінчену економічну характеристику і внаслідок цього значущими для права. Самі по собі фактичні дії, як правило, не можуть бути основою для уніфікації, тому що вони, будучи вирваними з контексту, не відображають ні економічної, ні юридичної сутності правовідносини. Тому, незважаючи на те, що і в договорах, спрямованих на передачу майна у власність, і в договорах, спрямованих на передачу майна у тимчасове користування, відбувається передача майна, їх правове регулювання принципово різниться. Схожі норми, що відображають передачу майна як таку (ст. 456, 463, 611 ЦК РФ), необхідно розглядати лише як виняток, що підтверджує правило. Це схожість має зовнішній і епізодичний характер. Крім того, на регламентацію передачі майна як такої також впливає специфіка спрямованості.
По-друге, передача майна у тимчасове користування є системним ознакою для формування правової бази, загальної для всіх договорів, що мають таку спрямованість.
Спільність правового регулювання проявляється насамперед в однакових напрямках і принципах регламентації. Інститути оренди, безоплатного користування, найму житлового приміщення регулюють правові елементи, пов'язані з передачею майна, користуванням ним і його поверненням. Кожен з цих договірних типів має свою специфіку, зумовлену тими чи іншими факторами (безоплатне користування - фактором безплатності, наймання житлового приміщення - предметними та суб'єктними особливостями правовідносини). Але напрям регулювання, обумовлене метою передачі майна у тимчасове користування, в них однакове.
Специфіка житлових будинків (приміщень) як об'єктів нерухомого майна укладається у їх цільове призначення. Це знаходить своє відображення і в правовому регулюванні орендних відносин, предметом яких є житло. Згідно зі ст. 7 ЖК жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень, житлових приміщень з фондів житла для тимчасового поселення, гуртожитків та інших спеціалізованих житлових приміщень.
Житлові будинки, квартири, частини житлових будинків і квартир, службові та спеціалізовані житлові будинки і квартири, призначені для проживання певних категорій громадян можуть бути предметом договору оренди тільки в разі, якщо орендарем виступає юридична особа. Для регулювання правовідносин щодо володіння і користування житловими будинками (приміщеннями) між громадянами застосовуються правила про договір найму житлового приміщення. Формулювання ст. 671 ГК РФ виключає можливість укладення договору оренди житлового приміщення між громадянами.
У випадку, коли юридична особа виступає в якості орендаря, володіння та користування житловим будинком (приміщенням) може бути здійснено лише з метою проживання громадян (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Крім того, операції, пов'язані з орендою (майновим наймом), безоплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян, використанням організаціями житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, вчинені після введення в дію частини першої ДК РФ, є нікчемними з підстав, передбачених ст. 168 ГК РФ (п. 38 постанови Пленуму ЗС РФ і Пленуму ВАС РФ від
Порядок і умови оренди житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності, встановлюються законодавством Російської Федерації і її суб'єктів. Наприклад, ст. 12 Закону м. Москви від
За договором оренди житлового приміщення місто Москва або уповноваженою ним особа (орендодавець) надає юридичній особі (орендарю) житлове приміщення без обмеження нормою надання за договірну плату у тимчасове володіння та (або) користування, а орендар зобов'язується використовувати житлове приміщення для проживання громадян, виконувати зобов'язання за договором, своєчасно вносити орендну плату, а також плату за житлові, комунальні та інші послуги. Орендар надає громадянину житлове приміщення за договором піднайму з дотриманням правил, встановлених законодавством.
На підставі ст. 15 ФЗ від
Назване Положення визначає умови надання юридичним особам в оренду (у тому числі з правом викупу) житлових приміщень, що знаходяться в муніципальній власності Хімкінского району Московської області. Предметом договору оренди є ізольоване жиле приміщення, придатне для проживання, упорядковане (за узгодженням сторін), що відповідає санітарним і технічним нормам, а також знаходиться в будинку, що не підлягає включенню до плану капітального ремонту до моменту укладення договору оренди. Житлове приміщення має бути вільна від будь-яких зобов'язань третіх осіб.
Орендарем за договором можуть бути лише юридичні особи та індивідуальні підприємці, зареєстровані в установленому законодавством порядку.
Договір оренди укладається на підставі протоколу про результати конкурсу або розпорядження Глави Хімкінского району на строк не більше 5 років. Проект договору готується комітетом з управління майном. Передача житлового приміщення за договором від імені орендодавця здійснюється Комісією з управління майном за актом прийому-передачі житлового приміщення. Акт прийому-передачі затверджується головою Хімкінского району або уповноваженим ним органом місцевого самоврядування (посадовою особою). Зазначений акт є невід'ємною частиною договору. У випадках, передбачених чинним законодавством, договір підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації в Московської обласної реєстраційній палаті.
Орендна плата встановлюється в сумі, вираженої в гривнях або в еквіваленті іноземної валюти або умовних грошових одиницях. Сума орендної плати, еквівалентна іноземній валюті або умовної грошової одиниці, вноситься в рублях і визначається за офіційним курсом ЦБР відповідної валюти на день оплати. Орендна плата вноситься орендарем на рахунок місцевого бюджету в термін і в розмірі, встановлених договором. Орендна плата, плата за комунальні послуги та експлуатаційні витрати вносяться орендарем незалежно від факту користування житловим приміщенням. Плата за комунальні послуги та експлуатаційні витрати перераховуються в установленому законодавством порядку.
Укладення договору оренди з правом викупу не тягне передачу права власності на житлове приміщення до внесення всієї суми викупу і реєстрації переходу права власності на нього в установленому законом порядку. Викупна вартість житлового приміщення визначається за результатами незалежної оцінки або за результатами конкурсу. Орендар зобов'язаний у встановлені договором терміни вносити платежі в рахунок викупу, а також орендну плату. Викупні платежі вносяться щоквартально, орендна плата - щомісяця.
Термін викупу житлового приміщення не може перевищувати строку закінчення дії договору оренди. Перебіг строку внесення першого платежу в рахунок викупу починається після закінчення 1-го календарного року з моменту укладення договору оренди з правом викупу. Викупна вартість житлового приміщення може бути сплачена як до настання терміну внесення першого платежу в рахунок викупу, так і до закінчення терміну дії договору оренди з правом викупу. У разі дострокового внесення орендарем всієї викупної вартості житлового приміщення і відсутності зобов'язань в орендаря перед орендодавцем, оформлення права власності на житлове приміщення до закінчення терміну дії договору оренди з правом викупу здійснюється за згодою сторін і оформляється додатковою угодою, що є невід'ємною частиною договору оренди з правом викупу . Перехід права власності на житлове приміщення, надане за договором оренди з правом викупу, оформляється на підставі додаткової угоди сторін і акту передачі і підлягає державній реєстрації відповідно до чинного законодавства.
Договір оренди будівлі або споруди - цивільно-правовий договір, згідно з яким одна сторона (орендодавець) зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування другій стороні (орендарю) будівлю або споруду.
Правове регулювання оренди будівель і споруд здійснюється в першу чергу на підставі спеціальних норм § 4 гл. 34 ЦК РФ, а в разі їх відсутності - на підставі загальних положень про оренду, закріплених у § 1 гл. 34 ЦК РФ. Особливості передачі в оренду будівель або споруд, що знаходяться в державній і муніципальної власності, регулюються, як правило, актами Президента РФ, Уряду РФ і Мінмайна РФ.
Встановлення відмінностей між поняттями "будівля" і "споруда" і їх ознак, на наш погляд, не має істотного правового та практичного значення, хоча в юридичній літературі цій проблемі приділяється значна увага. Разом з тим необхідно відрізняти будівлі та споруди від інших будівель, що не відносяться до об'єктів нерухомості. Нагадаємо, що відповідно до п. 1 ст. 130 ЦК РФ нерухомими визнаються об'єкти, міцно пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Виходячи з названого ознаки зі складу нерухомого майна виключаються тимчасові переносні будови збірно-розбірного типу (намети, кіоски, павільйони тощо).
Об'єкти нерухомого майна нежитлового призначення (нежитлові приміщення) можна класифікувати в залежності від цільового призначення та виду діяльності орендаря наступним чином:
1) торговельні - продовольчі і промтоварні магазини, універмаги та інші підприємства оптової та роздрібної торгівлі; магазини, що реалізують предмети культури, мистецтва, національних промислів, книжкову продукцію;
2) виробничі - цехи, майстерні, техлабораторіі та інші майнові комплекси, призначені для здійснення певних технологічних процесів; трансформаторні, вентиляційні та холодильні камери; калориферні, котельні, водомірні вузли, приміщення насосних станцій і станцій подкачек; спеціалізовані овочесховища; автоматичні телефонні станції; інформаційно -обчислювальні центри, підприємства автосервісу;
3) складські - склади різних призначень (крім спеціалізованих овочесховищ) для тривалого зберігання матеріалів, продуктів, деталей, напівфабрикатів, готових виробів та інших матеріальних цінностей; пункти прийому склотари;
4) комунально-побутові - будинки побуту і комбінати побутового обслуговування; ательє і майстерні, які обслуговують населення шляхом надання послуг та виконання робіт з ремонту та виготовлення одягу, головних уборів, взуття, побутових приладів, годин, фотоапаратури тощо; перукарні, лазні, приймальні пункти пралень, хімчисток, фотоательє, ательє прокату, з прибирання квартир; машинописних і палітурних робіт, з прийому вторинної сировини; готелі, довідкові бюро, підприємства ритуальних послуг, диспетчерські пункти;
5) об'єкти громадського харчування - майнові комплекси, що забезпечують виробництво і реалізацію продукції громадського харчування;
6) офіси - служби неторгового і непромислового характеру, що використовуються юридичними особами, індивідуальними підприємцями; авіакаси;
7) медичні - лікарні, поліклініки, амбулаторії, диспансери, лікарські консультації, пункти охорони здоров'я, санітарно-епідеміологічні станції, медлабораторій, лікувально-трудові майстерні, медичні кабінети, центри соціальної адаптації, станції швидкої допомоги, судмедекспертиза;
8) освітні - навчальні заклади, лекторії, інтернати, дитячі сади і ясла, коледжі, гімназії, що діють на підставі Закону України "Про освіту", музеї, бібліотеки, методичні центри, гуртки та курси різного призначення;
9) аптеки - аптеки готових лікарських форм, аптеки, які обслуговують медичні заклади та виготовляють медичні препарати;
10) майнові комплекси для приватної медичної практики - відповідні кабінети, поліклініки;
11) театрально-видовищні - клуби, театри, кінотеатри;
12) спортивні - спортивні комплекси та зали;
13) творчі - майстерні та студії художників, скульпторів, архітекторів, модельєрів, дизайнерів; виставкові зали;
14) майнові комплекси, що забезпечують діяльність фінансових організацій та їх підрозділів - банків, пунктів обміну валюти, фінансових компаній, професійних учасників ринку цінних паперів, ломбардів;
15) розважальні заклади - казино, нічні клуби, гральні зали;
16) розважальні центри - зали ігрових автоматів, дискотеки, комп'ютерні зали; відеосалони;
17) гаражі - гаражі чи бокси юридичних осіб;
18) архіви - архіви державних і муніципальних унітарних підприємств;
19) агентства - охоронно-розшукові, рекламні тощо;
20) відділення зв'язку - міські відділення поштового зв'язку;
21) підприємства та установи телефонного та телеграфного мережі - вузли телефонного зв'язку та телеграфи;
22) проектні, конструкторські організації - підприємства, інститути, що займаються проектної та конструкторської діяльністю.
Названа класифікація має значення при визначенні підвищувальних коефіцієнтів для розрахунку величини орендної плати.
Договір укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, що підписується сторонами.
За загальним правилом, установленим п. 2 ст. 609 ЦК РФ, договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації. Виняток з цього правила встановлено п. 2 ст. 651 ЦК РФ для договору оренди будівлі або споруди, укладеного на термін менше одного року. Такий договір не підлягає державній реєстрації. Відзначимо, що це правило не поширюється на вимогу закону (п. 1 ст. 651 ЦК РФ) про дотримання письмової форми договору оренди будівлі або споруди. Договір оренди названих об'єктів нерухомого майна повинен бути укладений у письмовій формі незалежно від його терміну. Недотримання вказаної вимоги тягне недійсність договору.
Обов'язкового додання договором оренди будівлі або споруди нотаріальної форми закон (ст. 651 ЦК РФ) не вимагає. Разом з тим, сторони мають право за взаємною згодою засвідчити договір у нотаріуса.
Державна реєстрація здійснюється відповідними установами юстиції в порядку, передбаченому ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Слід мати на увазі, що відповідно до названим законом державної реєстрації підлягає сама угода з нерухомістю - договір оренди, а не право оренди (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ЦК РФ) . Крім того, у разі укладення договору оренди приміщення або частини приміщення, договір реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення або його частини (п. 3 ст. 26 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним").
До договору оренди будівлі, споруди (приміщення в них або частини приміщень), що представляється на державну реєстрацію, додаються поверхові плани будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Такі плани виготовляються організаціями технічного обліку (БТІ).
Передання будівлі або споруди у тимчасове володіння і користування або користування орендаря здійснюється на підставі передавального акту (акту прийому-передачі, здачі-приймання тощо), що підписується сторонами. Передавальний акт повинен містити дані про сторони договору, предмет, технічному та санітарному стані предмета договору. З моменту підписання документа про передачу зобов'язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним (п. 1 ст. 655 ЦК РФ). Ухилення однієї із сторін від підписання передавального акту розглядається як відмова відповідно орендодавця від обов'язку передати майно, а орендаря прийняти його.
Перш за все необхідно зазначити, що оренда будівлі або споруди, розташованої на земельній ділянці, що не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки. Отримання згоди власника є обов'язковим лише у випадках: а) передбачених законом або договором з власником ділянки; б) коли в результаті здачі в оренду будівлі або споруди умови користування земельною ділянкою суттєво змінюються.
Умови користування земельною ділянкою, на якій розташоване орендоване будівлю (споруду) повинні бути узгоджені сторонами і відображені в договорі оренди. Залежно від виду права орендодавця на земельну ділянку умови його використання можуть бути викладені таким чином:
- У разі, якщо орендодавець є власником земельної ділянки, орендарю може бути надано право оренди або право безоплатного термінового користування частиною земельної ділянки, необхідної для використання будівлі (споруди) відповідно до його призначення та умов договору;
- У разі, якщо в договорі оренди будівлі (споруди) умови користування не визначені, то, за загальним правилом (п. 1 ст. 652 ЦК РФ), до орендаря автоматично переходить на строк оренди право користування частиною земельної ділянки, необхідної для функціонального використання будівлі або споруди.
Зміна власника будівлі, споруди не є підставою для розірвання договору оренди. У цьому випадку початковий орендодавець замінюється новим (власником будівлі або споруди). При цьому за орендарем зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання на умовах, що діяли до переходу права власності на будівлю, споруду, земельну ділянку (п. 1 ст. 617, ст. 653 ЦК РФ) .
Щодо форми орендної плати за користування будівлею або спорудою ГК РФ спеціальних правил не містить, тому в даному випадку сторонам слід керуватися загальними положеннями про оренду. Сторони договору оренди має право встановити найбільш зручну для них форму орендної плати (грошову, натуральну) або скористатися варіантами, запропонованими в п. 2 ст. 614 ЦК РФ.
Доцільно мати на увазі, що перелік форм орендних платежів, встановлений в п. 2 ст. 614 ЦК РФ, не є вичерпним. Тому сторони можуть передбачити в договорі оренди будівлі або споруди також інші форми платежів або поєднання кількох форм. При цьому покладання на орендаря витрат з оплати комунальних послуг не може розглядатися як форма орендної плати, оскільки в даному випадку орендодавець фактично не отримує зустрічного надання за передане в оренду будівлю або споруду.
Істотною умовою договору оренди будівлі або споруди є умова про розмір орендної плати, при відсутності якого договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним (п. 1 ст. 654 ЦК РФ). Правила визначення ціни, встановлені п. 3 ст. 424 ГК РФ для випадків, коли договором оренди не визначено розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати, не застосовуються.
Ставки орендної плати за оренду державного (Російської Федерації або її суб'єктів) і муніципального майна встановлюються на одиницю площі будівлі або споруди нормативними правовими актами органів, які здійснюють правомочності власників відповідних об'єктів. В якості вихідної величини при розрахунку розміру орендної плати нерухомого майна зазвичай використовується базова вартість оренди одного квадратного метра загальної площі нежитлових приміщень, будівель, споруд на місяць.
Так, постановою Ради народних депутатів м. Майкопа від
За загальним правилом, укладення договорів оренди об "єктів нерухомого майна, що знаходиться у федеральній власності, здійснюється, як правило, на конкурсній основі у порядку, встановленому Мингосимущества РФ (п. 3 постанови Уряду РФ від
При передачі нерухомого майна в оренду за результатами конкурсу (укладення договору на торгах) порядок оформлення орендних відносин регулюється Положенням про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності, затвердженим розпорядженням Мингосимущества РФ від
Передача в оренду об'єктів нерухомого майна, що перебувають у федеральній власності, на безконкурсній основі здійснюється у випадках:
- Передачі в оренду відповідно до рішень Президента РФ;
- Надання приміщення замість вилучається для державних потреб, а також у зв'язку з реконструкцією або знесенням будівель або споруд;
- Укладення договору оренди на підставі вступив в законну силу рішення суду;
- Коли федеральними законами або виданими до прийняття названої постанови іншими нормативними правовими актами встановлено особливий порядок розпорядження об'єктами нерухомого майна.
Положення про порядок оформлення закріплення адміністративних будівель, споруд і нежилих приміщень, що перебувають у федеральній власності, передачі їх в оренду і безплатне користування затверджено розпорядженням Мингосимущества РФ від
Рішення про передачу в оренду об'єкта нерухомого майна оформляється Мінгосімущество РФ або за окремим дорученням - його територіальними органами шляхом узгодження умов договору оренди Мінгосімущество РФ або його територіальним органом, що засвідчується підписом відповідної посадової особи та печаткою цього органу; підписання договору про передачу об'єкта нерухомого майна.
Фактична передача нерухомого майна в оренду здійснюється після укладення договору оренди та здійснення його державної реєстрації відповідно до законодавства. При цьому між сторонами оформляється акт прийому-передачі або інший передбачений договором документ, що підтверджує передачу майна.
За орендоване нерухоме майно орендар сплачує орендну плату в розмірі, строки та порядку, встановленому договором оренди. Орендна плата розраховується відповідно до введеного розпорядженням Мингосимущества РФ від
Основу правового регулювання відносин у сфері організації і проведення торгів на право укладення договору оренди будівель, споруд, будівель і нежилих приміщень, що перебувають у федеральній власності, становлять норми ст. 447-449 ГК РФ і Положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності, затверджене розпорядженням Мингосимущества РФ від
Назване Положення визначає порядок проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості (будівель, споруд, будівель і нежилих приміщень), що перебувають у федеральній власності, а також права та обов'язки осіб, які беруть участь в організації та проведенні торгів.
Після визначення переможця торгів особа, яке виграло торги, і організатор торгів на підставі висновку конкурсної комісії підписують протокол про результати торгів. У протоколі повинні міститися: відомості про об'єкт і предмет торгів; відомості про переможця торгів; обов'язки сторін щодо укладення договору оренди; обов'язок переможця торгів з державної реєстрації права оренди. Протокол оформляється в день проведення торгів у двох примірниках і має силу договору. Договір оренди підписується сторонами не пізніше двадцяти днів або іншого вказаного у повідомленні строку після оформлення протоколу про результати торгів. Сума внесеного завдатку зараховується в рахунок орендної плати за укладеним договором оренди.
Переможець торгів при ухиленні від підписання протоколу про результати торгів втрачає внесений завдаток. Якщо переможець торгів ухилився від підписання протоколу про результати торгів або договору оренди, то конкурсна комісія має право визначити переможця з-поміж решти учасників торгів (якщо число учасників, що залишилися не менше 2-х), або прийняти рішення про проведення нових торгів.
У разі ухилення однієї із сторін від укладення договору інша сторона має право звернутися до суду з вимогами про спонукання укласти договір, а також про відшкодування збитків, заподіяних ухиленням від його укладення. Організатор торгів, який ухилявся від підписання протоколу про результати торгів, зобов'язаний повернути переможцю завдаток у подвійному розмірі, а також відшкодувати збитки, завдані участю у торгах, у частині, що перевищує суму завдатку.
Особливості оренди нежитлових приміщень, що знаходяться в муніципальній власності
Відповідно до ст. 6 ФЗ від
Встановлення зазначеного порядку здійснюється за допомогою видання уповноваженими муніципальними органами правових актів у межах їх компетенції. Так, рішенням Ради депутатів міста Серпухова Московської області затверджено Положення про порядок здачі в оренду нерухомого майна, що знаходиться в муніципальній власності м. Серпухова. Згідно з названим рішенням надання в оренду нерухомого майна здійснюється на конкурсній основі шляхом проведення торгів відповідно до Положення про продаж права оренди муніципальних нежитлових приміщень у м. Серпухові, що затверджується Радою депутатів м. Серпухова. Державним і муніципальним підприємствам і установам, органам державної влади та органам місцевого самоврядування майно передається в оренду без проведення торгів. Термін оренди майна встановлюється комітетом з управління майном м. Серпухова від 1 року до 5 років. На більш тривалий термін договір оренди укладається на підставі постанови голови міста.
Орендодавцем майна від імені муніципального освіти місто Серпухов виступає комітет з управління майном м. Серпухова. В окремих випадках на підставі постанови голови міста муніципальним підприємствам може бути надано право здачі в оренду нежитлових приміщень, що знаходяться в їх господарському віданні.
Орендарями майна можуть бути громадяни Російської Федерації, зареєстровані в установленому законом порядку як індивідуальних підприємців, і юридичні особи будь-якої організаційно-правової форми, а також іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи, зареєстровані відповідно до законодавства.
Порядок, умови, строки внесення орендних платежів, а також штрафні санкції за їх несвоєчасне внесення встановлюються договором. При цьому розмір орендної плати розраховується на підставі Порядку визначення орендної плати за нежитлові приміщення, будівлі, споруди, що затверджується постановою голови міста. Розмір базової ставки орендної плати, коефіцієнти, які застосовуються при розрахунку орендної плати, переглядаються не частіше одного разу на рік: при зміні мінімального розміру оплати праці, інфляції, а також при зміні базової ставки орендної плати по Московській області. Розмір базових ставок орендної плати встановлюється постановою голови міста.
Висновок
Спрямованість зобов'язання на передачу майна у тимчасове користування служить основою для формування правових норм. Даючи загальну характеристику нормотворча значенням ознаки спрямованості, необхідно насамперед звернути увагу на два моменти.
По-перше, дана спрямованість є системним ознакою для формування правової бази, відмінної від правового регулювання відносин, що мають іншу мету (передача майна у власність, виконання роботи та надання послуги, передача майна у власність з умовою повернення такої ж кількості майна того ж роду і якості і т.д.). Нормотворча значення спрямованості зобов'язання на передачу майна у тимчасове користування особливо чітко проявляється при порівнянні даної групи договорів із зобов'язаннями, спрямованими на передачу майна у власність, тобто з тими договорами, які також засновані на передачі майна. Справа в тому, що спрямованість зобов'язання як нормотворча фактор характеризується не просто фактичними діями боржника, а фактичними діями, що мають закінчену економічну характеристику і внаслідок цього значущими для права. Самі по собі фактичні дії, як правило, не можуть бути основою для уніфікації, тому що вони, будучи вирваними з контексту, не відображають ні економічної, ні юридичної сутності правовідносини. Тому, незважаючи на те, що і в договорах, спрямованих на передачу майна у власність, і в договорах, спрямованих на передачу майна у тимчасове користування, відбувається передача майна, їх правове регулювання принципово різниться. Схожі норми, що відображають передачу майна як таку (ст. 456, 463, 611 ЦК РФ), необхідно розглядати лише як виняток, що підтверджує правило. Це схожість має зовнішній і епізодичний характер. Крім того, на регламентацію передачі майна як такої також впливає специфіка спрямованості.
По-друге, передача майна у тимчасове користування є системним ознакою для формування правової бази, загальної для всіх договорів, що мають таку спрямованість.
Спільність правового регулювання проявляється насамперед в однакових напрямках і принципах регламентації. Інститути оренди, безоплатного користування, найму житлового приміщення регулюють правові елементи, пов'язані з передачею майна, користуванням ним і його поверненням. Кожен з цих договірних типів має свою специфіку, зумовлену тими чи іншими факторами (безоплатне користування - фактором безплатності, наймання житлового приміщення - предметними та суб'єктними особливостями правовідносини). Але напрям регулювання, обумовлене метою передачі майна у тимчасове користування, в них однакове.